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Avocat droit immobilier Nice

Droit immobilier des particuliers

Le droit immobilier nous concerne tous, que nous soyons propriétaires, copropriétaires ou locataires, investisseurs...

Un litige immobilier impacte donc directement notre quotidien et notre patrimoine.

LES CONSEILS D’UN AVOCAT SPECIALISE EN DROIT IMMOBILIER :

Il est donc opportun de faire appel à votre avocat en droit immobilier, installé à Nice, avec une grande expérience de la pratique des affaires immobilières.

Le droit immobilier est constamment réformé, qu’il s’agisse des règles d’urbanisme applicables à la construction, du régime de la copropriété ou de lotissement (Loi SRU), des rapports entre locataires et propriétaires (Ordonnance DUFLOT)...

Votre avocat en droit immobilier doit également maîtriser la pratique des articles fondateurs du Code Civil en matière de délimitation de propriété, de règles de mitoyenneté, de clôtures, d’implantation de haies et des murs, de rapports de voisinage, de droit de passage, de servitude, d’utilisation des sources ...

Le Cabinet d'avocat de Maître Laurent DENIS-PERALDI situé à Nice, est à même de vous assurer le meilleur conseil, pour vous aider à régler vos litiges immobiliers :

L’ACHAT OU LA VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER :

- Comment acheter, seul ou à plusieurs ? Faut-il constituer une Société Civile Immobilière ? Rester en indivision ? :

A Nice, le cabinet de Maître Laurent DENIS-PERALDI pourra vous conseiller, en partenariat avec votre notaire, et se charger de la constitution de votre société (rédaction des statuts, immatriculation de la SCI).

- Rester vigilant lors de la lecture du compromis et de l’acte de vente : Vous pouvez être confronté à des litiges avec l’agent immobilier qui a conduit la transaction. Ce dernier est soumis à des obligations strictes et propres à sa profession, notamment la loi HOGUET.

La vente, même au stade du compromis, reste un contrat. Il vous faut donc l’étudier attentivement car il oblige le vendeur et l’acheteur dans des termes rigoureux.

Par exemple, il est bon de s’interroger sur la clause relative aux vices cachés, qui peuvent être découverts après la vente.

Le vendeur et le Notaire vous doivent des informations sur la situation matérielle mais aussi juridique du bien. La propriété est elle bornée au moyen d’un bornage contradictoire ou d’un bornage judiciaire ? Existe-il un conflit avec le voisinage, le constructeur ? Des travaux sont ils à l’étude, mais non encore votés dans la copropriété ?

Existe-t-il des malfaçons signalées, comme par exemple des problèmes d’humidité, que nul n’a pu voir lors de la visite du bien en été ?

Si votre achat porte sur un appartement en copropriété, vous devez recueillir certaines informations. Si certaines doivent obligatoirement être portées à votre connaissance par le vendeur, d’autres, pourtant nécessaires, relèvent de votre seule vigilance.

Après la signature de l’acte, si vous estimez être victime d’un manque d’information, si des malfaçons sont révélées, certaines démarches doivent être impérativement entreprises (constat d’huissier, expertise technique, mises en demeure...), avant d’engager une éventuelle procédure contre le vendeur et/ou le Notaire.

LA CONSTRUCTION – L’ACHAT SUR PLANS :

La construction d’immeuble est à l’origine d’un abondant contentieux. Les pièges sont nombreux et les systèmes de garantie et d’assurance très complexes.

  • Faire appel à un constructeur unique, ou plusieurs professionnel ?

Vous pouvez faire appel à un architecte, un maître d’oeuvre, à une ou plusieurs entreprises, à charge pour vous de gérer cette multiplicité d’interlocuteurs.

Vous pouvez également recourir à un constructeur unique, notamment dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle.

Cela présente l’avantage de bénéficier d’un contrat cadre et de garanties financières protectrices. Le contrat de construction de maison individuelle ne vous empêche pas d’ailleurs de concevoir un projet personnalisé avec votre architecte.

Dans tous les cas, exigez la remise par chaque entreprise d’une attestation d’assurance justifiant d’une garantie responsabilité civile décennale, et faites la étudier par votre avocat en droit de la construction basé à Nice, Maître Laurent DENIS-PERALDI.

N’hésitez pas inclure dans votre budget une étude de sol, réalisée par un bureau d’étude spécialisé. Les problèmes les plus graves concernent bien souvent les fondations, et se manifestent généralement bien après la réception. Un bon professionnel vous l’aura d’ailleurs immédiatement proposée.

Soyez surtout vigilant sur la situation économique de votre constructeur. En effet, tant que la réception de l’ouvrage n’est pas intervenue, marquant la fin des travaux, votre ouvrage n’est pas encore couvert par la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale et votre assurance dommage ouvrage.

Le risque majeur que vous encourez est donc un abandon de chantier, fréquemment associé à la faillite de l’entreprise.

  • La réception, constatée dans un procès verbal de réception, achève le contrat de construction, et ouvre les droits aux garanties d’assurance.

La réception, visée par l’article 1792 du Code Civil, est l’acte crucial par lequel vous déclarez accepter l’ouvrage, que vous estimez donc en l’état d’être livré.

Même en l’absence de réunion et de procès verbal, la réception peut être aussi tacite, notamment si vous prenez possession de la construction.

Si vous avez confié la maîtrise d’oeuvre à un architecte, la réception relève de sa mission et engage sa responsabilité.

S’il existe des malfaçons, des non conformités ou non finitions apparentes, il vous appartient de les signaler. Elles feront alors l’objet de réserves, que l’entreprise devra résoudre dans un délai de 90 jours maximum.

Soyez rigoureux, car en l’absence de réserves, sur des problèmes pourtant apparents, vous perdez tout recours. La réception fait courir les délais et les garanties d’assurance.

Les garanties et Les assurances :

En votre qualité de maître d’ouvrage (propriétaire de la construction future), vous devez impérativement souscrire à vos frais une assurance dommage ouvrage, avant le démarrage des travaux.

Cette assurance, qui prendra effet un an après l’achèvement de la construction, vous permettra d’être couvert pour tous les vices de construction qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou son utilisation, sans que vous ayez à établir la responsabilité d’un ou plusieurs intervenants.

Les autres garanties sont prises par les constructeurs.

La « garantie de parfait achèvement », d’une durée d’un an à compter de la réception, oblige le constructeur à réparer les malfaçons constatées lors de la réception et de celles qui se manifestent lors de la première année;

La « garantie biennale » ou « de bon fonctionnement » vous couvre durant deux ans pour garantir les équipements et aménagements qui ne participent pas à la solidité de la construction, ou qui ne sont pas indispensables à son utilisation.

« La garantie décennale », d’une durée de 10 ans à compter de la réception, garantit l’ouvrage pour tous les désordres qui compromettent sa solidité ou son usage.

LA LOCATION – LES LITIGES LOCATIFS:

De plus en plus, des propriétaires font le choix de confier leur appartement ou leur maison à un gestionnaire de biens.

A cette occasion, ils souscrivent le plus souvent une garantie de paiement des loyers.

De tels services sont cependant coûteux, et impactent donc la rentabilité du bien, déjà largement entamée par la charge de son entretien et l’incidence fiscale.

Pour autant, au delà de la tenu des comptes de loyers et des comptes de charges, la réglementation ,essentiellement issue de la loi du 6 juillet 1989, reste claire, et vous permet d’assurer seule la gestion de votre bien, avec l’aide de votre conseil.

En cas de problème avec votre locataire ou de litige avec votre propriétaire bailleur, le cabinet de votre avocat en droit immobilier installé à Nice, est à même de vous assister.

LA VIE EN COPROPRIETE OU EN LOTISSEMENT :

Une copropriété, c’est une petite société, régie par la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété, et les décisions de l’assemblée générale.

Les motifs de contentieux sont multiples et relèvent d’un droit spécifique, que nous maîtrisons parfaitement, afin d’en exploiter tous les mécanismes.

  • Les litiges avec le syndic de copropriété :

Le syndic de copropriété professionnel ou bénévole, doit administrer la copropriété, en gérer les finances et veiller au respect par chacun du règlement de copropriété.

Son mandat et sa rémunération sont fixés par le contrat de syndic, approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

  • Les décisions prises par l’assemblée générale :

L’assemblée générale est un « petit parlement », où chaque copropriétaire peut exercer son droit de vote, en fonction des tantièmes qu’il détient.

Au moins une fois par an, le syndic doit convoquer l’assemblée générale pour approuver les comptes, voter le quitus du syndic pour sa gestion passée, renouveler le cas échéant son mandat.

L’assemblée prend les décisions nécessaires en matière de travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble, qui ne peuvent cependant être votés sans une mise en concurrence des prestataires.

Elle vote le budget des dépenses sur la base duquel vont être appelées les provisions sur charges.

Il est fréquent que les décisions prises en assemblée soient pénalisantes pour certains copropriétaires.

Parfois, les décisions sont prises par des groupes de copropriétaires, qui, après avoir cumulé le maximum de pouvoirs de vote (5), rassemblent une majorité pour imposer abusivement leurs décisions.

Quelles que soient les irrégularités, les atteintes à vos droits légitimes, vous n’avez qu’un délai de deux mois à compter de l’envoi du procès verbal pour attaquer l’assemblée devant le Tribunal de Grande Instance. Passé ce délai, vous n’aurez plus aucun recours, sauf à provoquer une nouvelle décision. Maître Laurent DENIS-PERALDI, votre avocat à Nice, vous assiste en la matière.

La majorité requise dépend de l’objet de la résolution.

  • Les décisions qui concernent la gestion courante de la copropriété sont votées à la majorité simple des copropriétaires présents. Sur votre ordre du jour, il sera fait référence à la « majorité de l’article 24 ».
  • Le vote de travaux, l’autorisation donnée à un copropriétaire de faire des aménagements, dont la réalisation va affecter l’aspect de l’immeuble, la révocation ou la désignation d’un syndic...autant de décisions plus importantes qui ne peuvent être prises qu’à la majorité de tous les copropriétaires (même absents). C’est la majorité de l’article 25.
  • La modification du règlement de copropriété sur le sujet des parties communes, l’installation de nouveaux services communs (ex : création d’un ascenseur), doivent être prises à la majorité des 2/3 des membres du syndicat. Majorité de l’article 26.
  • Enfin, la modification de la répartition des charges, la vente d’une partie commune, la suppression d’un service commun, requiert une décision prise à l’unanimité.
  • Les charges de copropriété doivent être payées, et le non-paiement des charges appelées peut avoir de lourdes conséquences.

Tout copropriétaire doit contribuer au budget qui permet l’entretien et le bon fonctionnement de la copropriété. En cas de non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic, peut engager une procédure judiciaire, pouvant même aboutir à la saisie et la vente de l’appartement du copropriétaire défaillant.

  • Encore faut-il que les charges soient correctement déterminées et calculées...

La répartition des charges est fixée par le règlement de copropriété.

Attention toutefois, le règlement de copropriété peut ne pas respecter les règles impératives posées par la loi de 1965, et peut donc être attaqué par tout copropriétaire. Le cas n’est pas rare, notamment dans les immeubles anciens, dont les règlements de copropriété ont été rédigés avant la loi.

Depuis le 1er janvier 2003, les règlements de copropriété doivent décrire les règles de répartition entre les quotes-parts de parties communes et les quotes-parts de charges.

Il faut distinguer :

  • les charges générales, qui incombent à chacun, dès lors qu’elles concernent l’entretien de l’immeuble, ses frais de gestion.
  • les charges spéciales, qui sont liées à des services collectifs, des équipements. Ne doivent payer ces charges spéciales que les copropriétaires qui ont l’utilité de ces services et équipements. C’est ainsi qu’il est fréquemment prévu que les charges d’ascenseur soient réparties différemment entre les étages desservis.

LES PROBLEMES DE VOISINAGE.

Les litiges entre voisins sont si nombreux et variés qu’il est impossible d’en dresser une liste exhaustive.

Ils sont vécus comme un harcèlement car un trouble de voisinage se vit hélas au quotidien.

Maître Laurent DENIS-PERALDI, votre avocat au Barreau de Nice, vous assiste et vous conseille pour tous litiges relatifs aux problèmes de voisinage.

a) Les conflits de voisinage liés à la défense du droit de propriété :

Le droit de propriété certes absolu, doit cependant respecter certaines obligations de voisinage, instituées notamment par les servitudes de voisinage, dont l’origine peut résulter des actes de propriété (servitudes conventionnelles) ou de la loi (servitudes légales).

Les problèmes de voisinages peuvent donc avoir pour origine l’exercice abusif ou irrégulier du droit de propriété, comme par exemple un empiètement au delà des limites de propriété, l’appropriation d’un droit de passage, d’un accès, sans autorisation ni titre de servitude de passage, le non respect des distances de recul des constructions, la plantation d’arbres ou de haies envahissantes, l’obstruction délibérée d’une vue mer, le détournement ou le tarissement d’une source naturelle...

Maître Laurent DENIS-PERALDI avocat à Nice, est à même de vous aider à résoudre de telles situations, par l’analyse exacte de vos droits, la mise en oeuvre de mesures de constat appropriées, qui, souvent, doivent être préalablement autorisées par le Président du Tribunal de Grande instance compétent, saisi par requête d’avocat.

Si aucun accord ne peut être trouvé, en dépit de démarches amiables, une procédure judiciaire pourra alors être engagée avec l’assurance du meilleur résultat.

b) Les troubles de voisinage liés au comportement :

  • L’exercice d’un droit peut être abusif.

Les problèmes de voisinage sont une source de conflit permanent et conduisent souvent à des comportements nuisibles.

C’est ainsi que l’exercice d’un droit, peut juridiquement générer un abus, s’il est mis en oeuvre avec une intention de nuire.

C’est la théorie de l’abus de droit.

Nous avons conduit avec succès de nombreuses procédures pour faire sanctionner de tels comportements, comme par exemple la plantation d’arbres (droit autorisé) avec l’intention d’obstruer une vue mer...

  • Les comportements qui occasionnent un trouble anormal de voisinage.

Que vous habitiez en ville ou dans l’arrière pays, dans une copropriété ou en maison individuelle, vous êtes logiquement confronté aux inconvénients inhérents au voisinage.

Si la tolérance à la gêne est variable d’un individu à l’autre, il existe cependant des comportements et des circonstances dont les conséquences vont au-delà de ce qui est communément supportable.

Nous parlons alors de trouble anormal de voisinage, dont la définition fut donnée par la Cour de Cassation en 1844 : « nul ne peut causer un dommage qui excède la mesure habituelle inhérente au voisinage ».

Il existe une infinité de situations à l’origine d’un trouble voisinage lié au comportement, comme le bruit, les odeurs, les émanations, les trépidations...

Abordons pour l’exemple le bruit de voisinage, le tapage nocturne :

Sont concernés tous les bruits, diurnes et nocturnes,

Ce sont tous les bruits provoqués de jour comme de nuit et sont provoqués :

  • par un occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire (bruits de pas, cris, chant...)
  • par un objet, comme un instrument de musique, une chaine hifi, des appareils électroménagers, des outils, une éolienne...
  • par des animaux, comme par exemple une meute de chiens.

Les bruits de voisinage ne peuvent être sanctionnés que s’ils présentent un caractère anormal, en raison de leur intensité, de leur répétition et leur durée. L’appréciation est propre à chaque cas.

Toutefois, si des nuisances sonores sont subies de nuit, soit entre 22h et 7h, il s’agit alors d’un tapage nocturne, relevant d’une contravention pénale.

Faute de pouvoir obtenir à l’amiable de votre voisin qu’il adopte un comportement plus respectueux du voisinage, il vous faudra alors recourir :

  • Aux autorités de police judiciaire, en cas de tapage nocturne, qui expose le fauteur de trouble à une amende de 180€.
  • Au Tribunal de Grande Instance dans les autres cas.

Votre avocat à Nice, se chargera dans un premier temps de constituer un dossier qui permette de rapporter la preuve de la nuisance, et de son intensité.

Au delà de la condamnation judiciaire de votre voisin à supprimer l’origine de la nuisance (un juge peut aussi imposer des travaux d’insonorisation), il vous sera évidemment possible de demander des dommages et intérêts pour réparer la gêne subie.

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