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Avocat baux commerciaux Nice

L'immobilier des entreprises

Avocat compétent en baux commerciaux intervenant sur Nice et sa région, Maître Denis-Peraldi vous propose ses services en cas de litige dans ce domaine ou pour la rédaction d'un contrat de bail commercial par exemple.

L’acquisition d’un bien immobilier ou sa construction ne diffèrent pas du régime applicable aux particuliers. Vous pouvez vous référer à la page « droit Immobilier des particuliers ».

LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX – UNE AFFAIRE DE PRATICIENS DU DROIT IMMOBILIER COMMERCIAL.

A la différence des baux classiques, des baux précaires, le bail commercial est un élément patrimonial essentiel.

Il se distingue en effet par « la propriété commerciale », qui permet au commerçant de conserver durablement son local commercial, et même de pouvoir en céder la jouissance par la vente du « droit au bail ».

Bien souvent, le droit au bail découlant d’un bail commercial, constitue à lui seul l’essentiel de la valeur du fonds de commerce. La performance d’un commerce dépend de son emplacement.

A Nice, par exemple, le prix du loyer commercial peut varier de 1 à 10 en fonction du quartier et de la rue ; que le commerce s’installe Rue de la République (150€/m2/an) ou Avenue de Verdun (2.000€/m2/an).

L’enjeu économique pour le locataire ou le propriétaire est donc considérable, de sorte que le recours à un avocat compétent en baux commerciaux, est une démarche indispensable, à la conclusion et en cours de bail.

I – LA REDACTION DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL : UTILISER UN MODELE DE BAIL ?

Il existe de nombreux modèles de baux commerciaux, vendus en Librairie ou sur Internet.

La plupart sont d’une qualité rédactionnelle acceptable et peuvent donc être utilisés sans risque d’irrégularité au regard de la réglementation.

Cependant, un bail commercial contient des clauses et des précisions, qui, sans paraître à priori essentielles, peuvent en réalité avantager outrageusement le propriétaire ou le locataire, et avoir des conséquences considérables :

  • L’énonciation des activités autorisées peut limiter la possibilité de revente du fonds de commerce, en diminuer ou en augmenter la valeur. Elle peut aussi avoir pour effet insidieux (et non décelable par le profane) de priver le locataire de son droit à bénéficier d’un loyer plafonné...Les commerçants des centres commerciaux me comprendront...
  • La durée du bail peut être stipulée de telle manière que le bailleur peut échapper à la contrainte du plafonnement du montant du loyer,
  • Le montant du loyer peut être affecté de variables, ou d’accessoires, qui peuvent conduire à un coût d’exploitation non prévu au départ.
  • L’obligation d’entretien, en principe limitée aux embellissements et aux équipements (réparations locatives), peut être étendue à l’ensemble des réparations de l’immeuble, comme l’entretien de la toiture, l’étanchéité des murs et fondations... réparations visées à l’article 606 du Code Civil.
  • Le bail peut mettre à la charge du locataire toutes les charges et taxes, et notamment la taxe foncière. Il est facile de mesurer l’enjeu d’une telle clause dans des villes comme NICE, CANNES, ANTIBES...
  • La sous location, et la location gérance sont elles autorisées ?

Dans la mesure où le bail commercial engage le propriétaire et le commerçant locataire pour des dizaines d’années, et qu’un fonds de commerce peut constituer le patrimoine de toute une vie de labeur, il nous paraît très imprudent, pour ne pas dire insensé, de recourir à des modèles de bail commercial gratuits, au lieu d’apporter un soin tout particulier à la rédaction d’un bail commercial sur mesure.

Le coût de rédaction d’un bail commercial reste en outre très modéré au regard des enjeux. Votre cabinet d’avocat installé à Nice est en mesure de vous apporter le meilleur conseil et de rédiger un bail commercial qui correspond en tous points à votre projet, pour un coût équivalent à un mois de loyer environ, avec un honoraire minimum de 800€ HT et un honoraire de rédaction maximum de 3.000€ HT. Ce coût inclut les diligences liées aux formalités, comme par exemple l’enregistrement du bail commercial à la recette des impôts.

II – LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL. UN BAIL COMMERCIAL (3-6-9) SE POURSUIT AU DELA DU TERME DES NEUFS ANS.

C’est précisément l’enjeu du bail, car le locataire commercial (appelé aussi le Preneur), détient la propriété commerciale, qu’il conserve à vie, et qu’il peut transmettre à ses héritiers ou à des acquéreurs. La rupture du bail commercial est donc exceptionnelle.

La durée du bail est initialement de 9 ans, avec faculté pour le locataire de le résilier à la fin de chaque période triennale, d’où l’appellation « Bail 3-6-9 ».

Si le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail après le terme des neufs ans, il devra alors indemniser le locataire de la perte de sa propriété commerciale, en lui payant une indemnité d’éviction, devant lui permettre de financer une nouvelle installation dans un local commercial comparable. Le montant d’une telle indemnité est généralement dissuasif.

III – COMMENT S’OPERE LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL ? :

A l’arrivée du terme des neufs ans, si aucune partie ne prend l’initiative, le bail se renouvelle indéfiniment, mais d’année en année...ce qui n’est pas sans conséquence si la situation perdure ainsi après la 12e année...

Le bailleur peut prendre l’initiative d’un tel renouvellement du bail, au moyen d’un acte d’huissier appelé « congé avec offre de renouvellement ». Le bail est alors renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans, et ainsi de suite.

Ce choix du bailleur est généralement motivé par sa volonté de demander une augmentation de loyer, dont il demande alors le déplafonnement.

Le locataire commercial a le plus grand intérêt à demander lui même le renouvellement de son bail, également pour une nouvelle période de 9 ans.

Votre avocat compétent en baux commerciaux basé à Nice maîtrise parfaitement la gestion stratégique des renouvellements du bail commercial et la rédaction des actes de congé, dont la forme est strictement réglementée.

IV – LA FIXATION DU MONTANT DU LOYER ET L’AUGMENTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL :

Lors de la conclusion du bail, le loyer est librement fixé par les parties qui doivent cependant, dans leur intérêt mutuel, le déterminer en fonction de la valeur locative.

Situation particulière des locaux loués vacants : le pas de porte :

Il est fréquent, lorsque l’offre de locaux commerciaux se raréfie, ou que l’emplacement est privilégié, que le bailleur négocie le versement d’un « pas de porte », comme un droit d’entrée.

Le pas-de-porte peut être qualifié dans le contrat de bail commercial:

  • comme un supplément de loyer, permettant au propriétaire spéculer sur le risque d’une augmentation plus importante de la valeur locative des locaux par rapport au loyer plafonné.
  • comme la contrepartie de la perte de valeur subie par les murs, du fait de la présence quasi-immuable du locataire commercial, ou de certaines concessions consenties au profit du locataire, comme par exemple la stipulation d’un bail tout commerce.

Le montant du dépôt de garantie :

Il est courant de prévoir un dépôt de garantie, remboursable au locataire lors de son départ des lieux.

Son montant est fixé librement. Attention toutefois, s’il s’élève à plus de deux termes de loyer, la somme portera intérêt au profit du locataire jusqu’à la restitution.

V- LA REVISION DU LOYER TOUS LES TROIS ANS – LA REVISION TRIENNALE.

La révision du montant du loyer peut être demandée par le bailleur tous les 3 ans, en vertu de l’article 145-37 du Code de Commerce.

Votre avocat qualifié en baux commerciaux installé à Nice vous conseille et vous assiste pour toute question relative à la révision du loyer.

La révision triennale ne permet absolument pas au propriétaire bailleur d’augmenter à sa guise le montant du loyer, car l’augmentation ne peut aller au delà de la variation de l’indice Insee du coût de la construction, ou l’indice Insee de référence des loyers commerciaux.

C’est pourquoi on parle de « plafonnement » du loyer.

A noter :

  • La révision n’est pas automatique, elle doit être demandée par le bailleur par lettre RAR ou acte d’huissier, en respectant des mentions à peine de nullité.
  • L’application de la révision n’est due qu’à compter du jour de la réception de la demande de révision, sans rétroactivité.

L’alternative de l’indexation :

On peut convenir que le loyer ne sera pas plafonné, mais indexé annuellement sur l’indice Insee de référence.

Ce n’est qu’au cas où le montant de la revalorisation atteint plus du quart du loyer du loyer précédent, que l’une des parties peut demander la fixation du loyer à l’exacte valeur locative.

VI – LA RESILIATION DU BAIL :

Le locataire commercial est tenu d’exécuter toutes les clauses du bail commercial. Il doit notamment entretenir les locaux, payer le loyer, les charges, souscrire une assurance.

Il doit respecter les limites posées à son activité, le règlement de copropriété de l’immeuble.

En cas de manquement ou d’infraction aux clauses du bail, le bailleur, qui n’a pas manqué d’insérer au bail une clause résolutoire de plein droit, pourra alors faire délivrer un commandement d’huissier, ce qui laissera un mois au locataire pour régulariser la situation.

A défaut, le bailleur peut alors saisir le magistrat des référés du Tribunal de Grande Instance, afin que ce dernier constate que la clause résolutoire inscrite au bail a joué, et ordonner l’expulsion du locataire commercial, qui perdra alors son fonds de commerce.

La gravité d’une telle sanction est heureusement tempérée par la possibilité pour le Tribunal de suspendre un temps le jeu de la clause résolutoire, en laissant un délai au locataire pour se mettre en règle. S’il y parvient, son bail commercial sera sauvé.

LES BAUX PROFESSIONNELS :

La Cabinet de Maître Laurent DENIS-PERALDI situé à Nice, est également à même de vous conseiller sur la rédaction de tout bail professionnel.

Contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne confère pas la propriété commerciale.

Le titulaire du bail n’exploite pas dans les lieux une activité commerciale, mais généralement une profession libérale.

Le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans. Chacune des parties peut donner congé pour le terme du bail.

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